Las hipotecas de obra de nueva tienen importantes diferencias con las hipotecas sobre viviendas ya construidas. Estas diferencias se encuentran en el periodo inicial a la constitución de la hipoteca, ya que posteriormente su funcionamiento en cuanto amortización, cuota, duración y pago de intereses es igual. Es decir, que hay que enfocarse en el periodo previo y presente a la hora de firmar la hipoteca, ya que es ahí, en el momento de dar la entrada cuando se encuentran las diferencias.
¿Qué es una hipoteca de obra nueva?
Una hipoteca de obra nueva es un préstamo hipotecario que se concede para la compra de una vivienda que está en construcción o recién construida. Este tipo de hipoteca tiene algunas particularidades en comparación con las hipotecas de segunda mano, principalmente debido a la intervención de promotores y constructores y las particularidades del proceso de edificación.
¿Cómo funciona una hipoteca de obra nueva?
La principal disparidad se halla en los métodos de pago al inicio de la hipoteca. Al adquirir una vivienda de segunda mano, es necesario efectuar un desembolso inicial del 20%, más un 10% correspondiente a impuestos. En términos generales, se requiere abonar un total del 30% sobre el valor total de la propiedad antes de formalizar o solicitar la hipoteca. En el contexto de hipotecas para viviendas sobre plano o de obra nueva, el procedimiento difiere.
En lugar de abonar el 30% de inmediato y como paso previo a la formalización hipotecaria, se debe aportar un 10% del valor de compra a la promotora. Posteriormente, se efectuará otro pago del 10% en cuotas diferidas, que se distribuirán en intervalos trimestrales o semestrales. Esto proporciona una modalidad de pago más conveniente. Una vez completados estos pagos, se inicia la solicitud de la hipoteca. Tras este proceso, se entabla una negociación con el banco, el cual en muchas ocasiones asiste en la gestión junto a la promotora.
Adicionalmente, la financiación con el banco solo puede ser solicitada cuando la obra esté próxima a su finalización y la entrega de las llaves sea inminente. De esta forma, se presenta una mayor flexibilidad en los pagos iniciales y se facilita un ahorro de manera más cómoda
En lugar de abonar el 30% de inmediato y como paso previo a la formalización hipotecaria, se debe aportar un 10% del valor de compra a la promotora. Posteriormente, se efectuará otro pago del 10% en cuotas diferidas, que se distribuirán en intervalos trimestrales o semestrales. Esto proporciona una modalidad de pago más conveniente. Una vez completados estos pagos, se inicia la solicitud de la hipoteca. Tras este proceso, se entabla una negociación con el banco, el cual en muchas ocasiones asiste en la gestión junto a la promotora.
Adicionalmente, la financiación con el banco solo puede ser solicitada cuando la obra esté próxima a su finalización y la entrega de las llaves sea inminente. De esta forma, se presenta una mayor flexibilidad en los pagos iniciales y se facilita un ahorro de manera más cómoda
Pasos previos a la firma de la hipoteca de obra nueva
Antes de llegar a la firma de la hipoteca, es fundamental seguir una serie de pasos que aseguren que todo el proceso se realice sin contratiempos:
- Elección del inmueble y reserva: Primero, debes elegir la vivienda que deseas comprar. Normalmente, esto implica firmar un contrato de reserva o un contrato de arras con el promotor o constructor.
- Obtención de la licencia de primera ocupación: Esta es una licencia que garantiza que la vivienda cumple con todas las normativas de habitabilidad y urbanísticas. Sin esta licencia, no podrás firmar la hipoteca.
- Solicitud y aprobación de la hipoteca: Una vez seleccionada la vivienda y asegurada la licencia de primera ocupación, debes solicitar la hipoteca en una entidad bancaria. El banco evaluará tu capacidad financiera y te ofrecerá las condiciones del préstamo.
- Tasación del inmueble: El banco solicitará una tasación de la vivienda para determinar su valor de mercado. Este paso es crucial para establecer el importe máximo que te puede prestar la entidad.
- Firma del contrato de compraventa: Antes de la firma de la hipoteca, se debe firmar el contrato de compraventa ante notario, donde se formaliza el acuerdo entre el comprador y el vendedor.
Con lo dicho anteriormente, ya se puede vislumbrar la existencia de varios plazos diferenciados, y así es.
En primer lugar, se hace una primera aportación a modo de reserva del piso, que suele ser el 10% del valor del inmueble. Después, se abona otro 10%, generalmente, en diferentes cuotas. Esto se produce antes de la firma de la hipoteca, ya que el tercer plazo se encuentra en el dinero a financiar que hay que solicitar al banco, que se calcula restando al valor final de la casa el dinero ya aportado.
En primer lugar, se hace una primera aportación a modo de reserva del piso, que suele ser el 10% del valor del inmueble. Después, se abona otro 10%, generalmente, en diferentes cuotas. Esto se produce antes de la firma de la hipoteca, ya que el tercer plazo se encuentra en el dinero a financiar que hay que solicitar al banco, que se calcula restando al valor final de la casa el dinero ya aportado.
Momento de la firma de la hipoteca
La firma de la hipoteca de obra nueva se realiza generalmente después de completar todos los pasos previos mencionados. Este momento puede variar dependiendo de diferentes factores, pero generalmente ocurre de la siguiente manera:
- Finalización de la construcción: Una vez que la construcción de la vivienda ha finalizado y se ha obtenido la licencia de primera ocupación, se puede proceder a la firma de la hipoteca.
- Firma de la escritura pública: La firma de la hipoteca y la escritura pública de compraventa suelen realizarse en el mismo acto notarial. En este momento, se formaliza la compra de la vivienda y la concesión del préstamo hipotecario.
- Desembolso del préstamo: Tras la firma ante notario, el banco procederá al desembolso del importe de la hipoteca al vendedor o promotor. Este paso concluye el proceso de adquisición de la vivienda.
¿Cuándo se firma la hipoteca de obra nueva?
Teniendo en cuenta los datos anteriores, la hipoteca de obra nueva se firma en un plazo bastante posterior al momento de aportar el desembolso de la primera cuota a modo de reserva. Además, no se podrá solicitar la hipoteca hasta que la constructora no tenga una fecha final de entrega de llaves a los propietarios, que suele ser unos 2 o 6 meses antes de poder entrar a vivir allí.
Una vez que se solicita la hipoteca al banco, este suele financiar el 100% de lo que te quede pendiente, que será el 80% del valor de la vivienda, ya que se ha pagado el 20% del valor total con anterioridad a la constructora.
Así las cosas, el momento de la firma de la hipoteca suele coincidir con un periodo de entre 6 y 2 meses antes de la entrega de llaves y entre 2 y 3 años después de aportar la primera cuota a modo de reserva.
Una vez que se solicita la hipoteca al banco, este suele financiar el 100% de lo que te quede pendiente, que será el 80% del valor de la vivienda, ya que se ha pagado el 20% del valor total con anterioridad a la constructora.
Así las cosas, el momento de la firma de la hipoteca suele coincidir con un periodo de entre 6 y 2 meses antes de la entrega de llaves y entre 2 y 3 años después de aportar la primera cuota a modo de reserva.
